Najčastejšie dôvody zamietnutia žiadosti o hypotéku …

Nedostatočný príjem – to znamená, že Váš príjem nepostačuje na pokrytie mesačných náklodov spojených so splátkou hypotéky, bežných nákladov na chod bytu čím Vám teda nezostáva tzv. životné minimum. Tu je potrebné zdôrazniť, že v príapde uchádzača sa posudzuje aj jeho stav ,či má manželku a taktiež vyživované deti (neplnoleté) – kotrý sa odzrkadľuje v tzv. Vašej bonite, ako bonite žiadateľa.

Typ príjmu – ideálny je prijem z trvalého pracovného pomeru, ale a k ste napr. samostatne zárobkovo činný teda tzv. živnostník alebo ste zamestnaný na dobu určitú, môže to byť pre banku problé. Živnostníci patria v prípade bankových úverov medzi viac rizikovejších klientov, keďže ich príjem nie je stabilný a istý do budúcna ako príjem z trvalého pracovného pomeru bežných zamestnancov. Podobne aj zamestnanci so zamestnaním len na dobu určitú sa dostanú k hypoúveru ťažšie, hoci niektoré banky na základe individuálneho posúdenia môžu hypotéku schváliť aj takémuto žiadateľovi.

Bonita žiadateľa – pod týmto pojmom sa majú na mysli dve veci – výška príjmu a celková finančná situácia klienta. Aby bola bonita na hypotéku dostatočná, musia platiť oba faktory súčasne. Vzorec pre výpočet a a závislosti finančnej situácie žiadateľa od schválenia hypotéky, banky úzkostlivo taja, isté však je, že aby ste úver získali, musíte mať nielen dostatočný príjem, ale Váš príjem musí byť aj stabilný a vo Vašom mesačnom rozpočte musí byť rezerva aby ste boli schopný hypotéku splácať, ostali Vám peniaze na bežné výdavky, mali peniaze na chod napr. domácnosti a vyživovanie detí a prípadne zaplatenie iných splátok, ktoré už máte napr. od inej banky.

Negatívny záznam v úverovom registri – toto je spravidla najproblematickejšia možnosť, pre ktorú Vám žiadosť zamietli, resp. nechválili. Tzv. Úverový register oficiálny názov Spoločný register bankových informácií spracúva údaje, zabezpečuje a umožňuje vzájomné informovanie sa bánk o bonite, dôveryhodnosti a platobnej disciplíne ich klientov, a za týmto účelom zhromažďuje údaje získané o záväzkových vzťahoch (úverových produktoch) od bánk. Ak je toto dôvod zamietnutia riešenie nie je jednoduché a zvyčajne vždy časovo náročné, nakoľko lehota na uchovávanie je v súčasnosti 5 rokov po ukončení zmluvného vzťahu medzi bankou a klientom. Preto ak ste napr. iný úver alebo pôžičku nesplácali riadne a včas, alebo mali ste iné komplikácie so svojim úverom alebo pôžičkou môže nastať situácie, že Vaša žiadosť bude posúdená ako zamietnutá.

Čo robiť po neschválení úveru?

V prípade, že vám banka úver zamietne, nemusíte hneď zúfať a podniknúť pre Vás riskantný krok – zájsť do nebankovky. Renomovaný maklér sa Vám bude snažiť v každom prípade zistiť od banky vysvetlenie, prečo vám hypotéku neschválili a čo musíte urobiť, zmeniť aby ste boli úspešní. Bankám sa to často pre “neúspešného” žiadateľa nechce vystavovať, preto má svoje výhody, keď to žiada za Vás maklér, s ktorým má banka užší vzťah.

Pokiaľ vám nebol schválený úver kvôli tomu, že ste v skúšobnej dobe, môžete požiadať o úver znovu po jej uplynutí.

Ak ste žiadali o príliš vysoký úver v pomere k vášmu príjmu a v tom prípade odporúčame požiadať o nižšiu sumu alebo si predĺžiť obdobie splatnosti, aby ste mohli bez problémov úver splácať, aby sa tak pomiul dôvod neschválenia hypotéky.

Samozrejme stále Vám ostáva možnosť skúsiť aj ponuku od inej banky na trhu, no banky majú nastavené podobné podmienky schvaľovania úverov a nemusíte uspieť. Záleží vždy od konkrétneho dôvodu zamietnutia.

Pri žiadosti o úver v nebankovke by ste si mali určite preštudovať všetky podmienky poskytnutia úveru. V nebankovkách vám hrozia vyššie poplatky za nesplácanie úveru, ale aj vyššia úroková miera, čím sa vám môže úver neprimerane predražiť. Obzvlášť je nutné si dávať pozor na súvisiace poplatky ako upomienky, úrok v prípade omeškania s úverom, splatenie celého úveru a pod.

Ako odmietnutiu predchádzať?

Aby ste neboli prekvapený neschváleným úverom, môžete spomínaným trom situáciám predchádzať alebo ich vyriešiť neskôr, než podáte žiadosť o hypotéku či iný druh financovania.

Ak nemáte dostatočný príjem, môžete si zobrať k úveru spoludlžníka s vyššou bonitou. Môže to byť vaša rodina, ale aj priatelia, ak sú ochotní to urobiť.

Pred požiadaním o úver si skontrolujete aj svoje záväzky. Medzi tie sa berú aj povolené prečerpanie, kreditná karta, ale aj vaše záväzky ako ručiteľa za iný úver, rovnako si urobte jednoduchú matematiku Vašich príjmov a výdajov a nezabudnite odrátať od príjmu aj životné minimum za Vás a v prípade, že máte deti tak aj za nich.

V prípade podozrenia, že máte záznam v bankovom registri, vyžiadajte sa na vlastnú žiadosť výpis z úverového registra, kde máte možnosť vidieť všetky svoje záznamy o splácaní ako pozitívne tak negatívne, aspoň Vás tak neprekvapí skutočnosť, že môže nastať problém pri schvaľovaní Vašej žiadosti. Nie každý záznam v bankovom registri je automaticky braný ako dôvod na neposkytnutie úveru. Záznamy banky posudzujú individuálne. Z web stránky spoločnosti Slovak Banking Credit Bureau si môžete stiahnuť žiadosť o výpis a zaslať na register. Za poplatok 4 eurá plus poštovné vám ho register pošle poštou do 30 dní a za 14 eur ho máte do piatich dní.

Je rozdiel, ak má klient negatívny záznam pre o pár eur prekročené povolené prečerpanie alebo ho z dôvoodu, že má dlhodobo negatívnu disciplínu na hypotéke alebo spotrebnom úvere. Samzrejme aj čas v tomto prípade zohráva istú rolu, na kotrú môže banka prihliadnuť t.j. že ste mali problém so splácaním hypotéky napr. v čase keď ste prišli o prácu alebo boli dlhšie práceneschopný, že už prešla dlhšia doba od Vášho bankového prehrešku.

V bankovom registri máte záznamy o všetkých poskytnutých úveroch, teda nielen negatívne záznamy, ale aj o tom, že ste úver splatili.

Tak ako Vám môže negatívny záznam poškodiť pri žiadosti o hypotéku tak Vám naopak pozitívny záznam – napr. v prípade riadneho splácanie môže takýto záznam klientovi pomôcť pri schvaľovaní žiadosti, či dokonca znížiť poskytnutú úrokovú mieru.

Čo robiť, ak je dôvodom neschválenia bonita žiadateľa?

Ak príjem nepostačuje na schválenie – máte možnosť pribrať do úverového vzťahu ručiteľa alebo spolužiadateľa k hypotéke, kedy sa bude posudzovať Váš príjem spoločne , čím sa zvýši príjem pre posúdenie schopnosti splácať úver a zároveň pre banku dvaja žiadatelia namiesto jedného predstavujú väčšiu mieru istoty. V prípade, že máte príjem ako živnostník, čo pre banku predstavuje vyššie riziko, môže byť riešením získať spolužiadateľa s typom príjmu z TPP, ktorý splní samozrejme aj ostatné podmienky na získanie hypotéky. samozrejme ešte sú napr. aj iné schodné riešenia ako napr. skúsiť založiť ďalšiu nehnuteľnosť, ale v tomto prípade to nemusí pomôcť, keďže problém je v žiadateľovi.

Ak je problém vo výške výdavkov, mali by ste ich obmedziť – zredukovať, najčastejšie hypotéku banka neschváli z dôvodu, že má žiadateľ vysoké výdavky a iné úvery alebo kontokorentný úver – skúste teda vyplatiť niektorý zo záväzkov a znížiť tak svoju zadĺženosť. V prípade, že ani jedna z dvoch vyššie uvedených možností pre Vás nie je riešením, skúste požiadať o menšiu hypotéku alebo úver na dlhšiu dobu splatnosti, čím by ste sa mohli zmestiť do splátky aj s rezervou, ktorú banka potrebuje, aby mala istotu, že hypotéku budete môcť splácať.a pribrať si k hypotéke inú pôžičku.

Záznam v úverovom registri – Tento dôvod je najproblematickejší, nakoľko jeho riešenie si vyžaduje dlhší čas. V tomto prípade je možné vyčkať na zmazanie záznamu z registra po uplynutí príslušnej lehoty 5 rokov, prípadne skúsiť požiadať o hypotéku cez niekoho iného, najčastejšie cez manžela alebo iného rodinného príslušníka. Ide však o veľmi rizikový krok a určite by ste ho nemali robiť, ak nemáte úplnú istotu, že budete vedieť hypotekárny úver splatiť. Pokiaľ Vás už jedna banka z dôvodu zlého záznamu v registroch odmietla, zvyčajne nepomôže ani to, ak požiadate o úver v inej banke nakoľko banky sú oprávnené nazerať do úverového registra, kde Vašu zamietnutú žiadosť samozrejme uvidia a spoznajú aj dôvod prečo došlo k zamietnutiu.

Výška hypotéky – Riešenie v tomto prípade je trochu komplikovanejšie nakoľko je porebné znížiť požadovanú výšku hypotekárneho úveru, napríklad na úroveň 80% alebo menšiu hodnotu zakladanej nehnuteľnosti podľa výpočtu hodnoty bankou. Hypotéka na vyššiu hodnotu je spojená so striktnejšími podmienkami banky na bonitu klienta a jeho schopnosť splácať úver.
ďalším riešením je skúsiť založiť inú nehnuteľnosť s vyššou hodnotou, alebo založiť dve nehnuteľnosti spoločne, ktorých súhrnná hodnota bude vyššia a tak dosiahnete zníženie pomeru požadovanej výšky úveru oproti hodnote ručenia za úver.